Un propietario me propone una permuta, su casa por la mía: ¿qué hay que hacer?
Tengo un piso hipotecado del que me quedan por pagar 140.000 euros. Recientemente, alguien se ha interesado por él y me ha propuesto cambiar su casa, que no tiene cargas, por mi piso, cosa que me favorece. ¿Cuáles son los pasos que debo seguir para hacer el cambio y qué gastos conlleva?
Si no fuera por la existencia de un préstamo hipotecario en el que el banco hipotecante tiene mucho que decir, la solución vendría por la simple permuta inmobiliaria realizada en un primer momento mediante contrato privado, en un segundo paso mediante escritura pública y por último inscribiéndola en el registro de la propiedad, actos y gestiones todas ellos voluntarios (me refiero a si no existiera como existe de por medio un préstamo hipotecario), aunque absolutamente recomendables. Pero como la vivienda está "trabada" con una deuda hipotecaria, la solución a esta permuta viene determinada por la posibilidad de que el adquirente de su vivienda pague al contado el total de la deuda existente o porque, bajo la figura jurídica de la subrogacoón subjetiva pasiva, el banco acepte lo preceptuado en la Ley Hipotecaria (artículo 118) y en el Código Civil (artículos 1203 a 1213) al futuro adquirente de su vivienda como nuevo deudor hipotecario:
Ley Hipotecaria:
Artículo 118:
En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.
Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiese descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.
Respecto a los gastos de la operación, los más importantes por su cuantía son de índole fiscal, para lo que le recomiendo que se ponga en contacto con un abogado experto en esta materia. Tendría que abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) del valor escriturado de la nueva casa que usted adquiriese, y que oscila de unas comunidades autónomas a otras (estando rebajado en lagunas para las familias numerosas, en Madrid es por ejemplo de un 4%), y también tendría que pagar en el Ayuntamiento donde se ubica el inmueble que va a transmitir, el impuesto del incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). También tendría que declarar la pérdida o ganancia obtenida por la permuta, en el impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF), pudiéndose aplicar en su caso la correspondiente exención si se tratara de viviendas habituales.
Le recomiendo que se informe con el mencionado anteriormente experto fiscal, sobre la posibilidad de constituir un condominio entre ustedes dos y, después de realizada la operación, extinguir el mismo, ya que con esta fórmula los impuestos a pagar en esta operación serían muy inferiores.
Otros gastos menos significativos son los relativos a los de la gestoría, notario, registro y tasación (tasación exigible para el que vaya a adquirir su vivienda siempre y cuando se vea obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario y conveniente para usted a la hora de poder valorar su futura nueva vivienda). Los aranceles de Notaría y Registro están tabulados reglamentariamente y vienen establecidos, entre otros, en el Real Decreto 1612/2011 de 14 de noviembre; sin embargo, las gestiones de la gestoría, si en su caso las llegase a efectuar a través de la misma, son precios libres.
PROBLEMAS CON LA REFORMA DE UN PISO HEREDADO
Somos un grupo de primos hermanos que hemos heredado una casa que está en malas condiciones y necesita rápidamente unas reparaciones. Ellos se niegan a realizarlas ya que quieren ver la casa hundida. ¿Cómo podemos conseguir que compartan gastos? ¿Se podría obligar a vender la propiedad?
Todos los coherederos o lo que en este caso es lo mismo, todos los primos copropietarios están obligados al sostenimiento de los gastos comunes a tenor de lo dictado en el artículo 9 de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, si fuese una casa, piso o chalet de los que regula esta ley, o bien a través de los artículos 393 y siguientes del Código Civil si la vivienda que menciona no estuviera integrada en el régimen de la propiedad horizontal:
Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal:
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Código Civil:
Artículo 393
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
Artículo 394
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Artículo 395
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Artículo 397
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Por tanto, es muy conveniente que a través del servicio de Correos y mediante telegrama o burofax (medios de comunicación fehacientes e indubitados), se les dé traslado a cada uno de ellos de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes y de llevar a cabo todas las reparaciones que sean necesarias para el correcto mantenimiento y conservación de la vivienda, anunciándoles que, en caso contrario, y en evitación de la ruina total de la vivienda procedería usted a sufragar estos gastos para requerírselos con posterioridad en vía judicial acompañado de abogado y procurador, procedimiento en el que se podría conseguir el embargo de alguno de los bienes de sus primos hasta que satisficieran el total de las deudas contraídas.
Si aun así hicieran caso omiso a esta comunicación y a estas obligaciones, podrían plantear una demanda judicial de división de la cosa común para que mediante la venta judicial del bien se repartiera lo que a cada uno le pudiera corresponder. El problema que se suscita con esta última medida es que, si ya de por sí se obtiene una escasa cuantía en la venta judicial de una vivienda en perfecto estado de conservación, imagínese lo que podrían pagar por una vivienda en continuo deterioro. Contestando a su última pregunta sí, sí que se podría obligar a vender la vivienda al amparo de lo estipulado en los artículos 400 a 406 del Código Civil.
*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.
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